คำว่า "จำนอง" ถูกนำมาใช้ในกรีซเมื่อสามศตวรรษก่อนคริสต์ศักราช หมายความว่าลูกหนี้ต้องรับผิดต่อเจ้าหนี้ด้วยที่ดินของตน ในกฎหมายภายในประเทศ แนวคิดดังกล่าวปรากฏในช่วงต้นทศวรรษ 90 ของศตวรรษที่ผ่านมา ในรัสเซียสมัยใหม่ ความสัมพันธ์ที่เกิดขึ้นจากการจำนองถูกควบคุมโดยกฎหมายว่าด้วยการจำนอง (การจำนำอสังหาริมทรัพย์) ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมเมื่อวันที่ 25 พฤศจิกายน 2017
จำนองด้วยคำง่ายๆ
อีกชื่อหนึ่งสำหรับการจำนองคือหลักประกันอสังหาริมทรัพย์ นี้เป็นชื่อวิธีในการค้ำประกันภาระผูกพัน เมื่อลูกหนี้ได้เปรียบเจ้าหนี้ในการเรียกร้องของตนจากมูลค่าการจำนำซึ่งกลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ ในระบบความสัมพันธ์เหล่านี้ ลูกหนี้ทำหน้าที่เป็นผู้จำนำ และเจ้าหนี้เป็นผู้จำนำ
ในกรณีทั่วไปส่วนใหญ่ การจำนองสามารถใช้เป็นหลักประกันสำหรับภาระผูกพันทางการเงินประเภทต่างๆ ในเวลาเดียวกัน สันนิษฐานว่าภาระผูกพันอาจมีอยู่แล้วในขณะที่สรุปสัญญาจำนอง และอาจเกิดขึ้นในอนาคต ปัจจุบันการจำนองได้พัฒนาขึ้นในด้านการให้สินเชื่อและสินเชื่อแก่ประชาชน
การจำนองอาจเกิดขึ้นได้ทั้งโดยอาศัยอำนาจตามกฎหมายและตามสัญญาจำนอง โดยอาศัยอำนาจตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย การจำนำเกิดขึ้นเมื่อมีการทำธุรกรรมสำหรับการขายและการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยที่ผู้ซื้อไม่ชำระเงินเต็มจำนวน ในกรณีนี้ ผู้ขายทำหน้าที่เป็นผู้รับจำนอง และผู้ซื้อทำหน้าที่เป็นผู้จำนอง การจำนองภายใต้สัญญาเกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างสองฝ่ายหรือมากกว่านั้น ภายใต้ข้อตกลงดังกล่าว เจ้าของหรือบุคคลที่ดำเนินการจัดการทางเศรษฐกิจของวัตถุอย่างถูกกฎหมายจะกลายเป็นผู้จำนำ
บทบัญญัติพื้นฐานของกฎหมายว่าด้วยการจำนองอสังหาริมทรัพย์
กฎหมายว่าด้วยการจำนองกำหนดว่าคู่สัญญาที่มีความสัมพันธ์ทางกฎหมายได้บรรลุข้อตกลงที่เหมาะสมระหว่างกัน ตามเงื่อนไขของเอกสารนี้ คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง (ผู้ผูกมัดของภาระผูกพัน) มีสิทธิ์ที่จะปฏิบัติตามข้อเรียกร้องทางการเงินของตน แหล่งที่มาของพวกเขาคือต้นทุนของวัตถุที่เป็นเรื่องของคำมั่นสัญญา มีการลงนามในสัญญาเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ลูกหนี้เป็นเจ้าของและใช้
ข้อตกลงข้างต้นก่อให้เกิดความสัมพันธ์ทางกฎหมายเกี่ยวกับการจำนองซึ่งใช้หลักประกัน เนื่องจากการหมุนเวียนของวิสาหกิจ อพาร์ตเมนต์ โครงสร้าง ที่ดินได้รับอนุญาตตามกฎหมาย การจำนำจึงเป็นไปได้เกี่ยวกับวัตถุเหล่านี้
เป็นไปได้ที่จะจัดตั้งการจำนองเพื่อให้แน่ใจว่าเป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญาเงินกู้หรือสัญญาเงินกู้ ภาระผูกพันสามารถดำเนินการได้จากข้อเท็จจริงของการซื้อและขาย สัญญา สัญญาเช่าหรือความเสียหาย
กฎหมายว่าด้วยการจำนอง (จำนำ) แนะนำความจำเป็นในการบัญชีสำหรับทั้งลูกหนี้และเจ้าหนี้หากเป็นนิติบุคคล
เรื่องของข้อตกลงจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าการชำระหนี้เงินต้นเต็มจำนวนหรือในส่วนที่กำหนดโดยข้อตกลงของคู่สัญญา โดยการสรุปข้อตกลง คู่สัญญาสามารถกำหนดเงื่อนไขในการชำระดอกเบี้ย กฎหมายกำหนดความเป็นไปได้ในการชำระค่าสินไหมทดแทนเป็นเงินก้อน ไม่เกินภาระผูกพันตามสัญญา
กฎหมายกำหนดให้มีการชำระเงินอื่นๆ ซึ่งรวมถึง:
- การชดเชยความเสียหาย
- บทลงโทษ;
- ค่าปรับในกรณีที่ละเมิดข้อกำหนดของสัญญา
- การชดใช้ค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย
- การชดเชยค่าใช้จ่ายในการดำเนินการตามวัตถุ
มันเกิดขึ้นที่เจ้าหนี้ที่ต้องการรักษาความสมบูรณ์ของทรัพย์สินถูกบังคับให้ใช้จ่ายเงินในการบำรุงรักษาและการป้องกันอย่างเต็มที่ ในกรณีนี้เขามีสิทธิที่จะชดใช้ค่าใช้จ่ายอันเนื่องมาจากอสังหาริมทรัพย์ที่จำนอง
ประเภทของวัตถุที่สามารถกลายเป็นเรื่องของข้อตกลงจะถูกกำหนดโดยกฎหมายว่าด้วยการจำนองตามกฎหมายแพ่งทรัพย์สินที่จดทะเบียนตามขั้นตอนที่กำหนดไว้สามารถจำนำได้ภายใต้สัญญาจำนอง
เรื่องของสัญญาจำนอง
เรื่องของสัญญาจำนองอาจเป็น:
- ที่ดินแปลง;
- อาคาร โครงสร้าง วิสาหกิจ วัตถุก่อสร้างทุนอื่น ๆ
- อาคารที่อยู่อาศัยอพาร์ทเมนท์รวมถึงชิ้นส่วนซึ่งเป็นห้องแยก
- โรงรถ, กระท่อมฤดูร้อน, บ้านสวน, อาคารผู้บริโภคอื่น ๆ
- เครื่องบิน เรือ และวัตถุอวกาศ
ในบางกรณีกฎหมายว่าด้วยการจำนองทำให้สามารถพิจารณาอาคารที่อยู่อาศัยที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการจัดสรรที่ดินเป็นเรื่องของสัญญาได้ หากไม่มีการลงทะเบียนที่ดินซึ่งรัฐไม่ได้แบ่งกรรมสิทธิ์ซึ่งไม่สามารถเป็นอุปสรรคต่อการก่อตัวของความสัมพันธ์ทางกฎหมายจำนองได้
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและกฎหมายว่าด้วยการจำนอง สิ่งที่เป็นสาระสำคัญของสัญญาตลอดจนอุปกรณ์ประกอบการถือเป็นสิ่งเดียว ดังนั้นอุปกรณ์เสริมจึงกลายเป็นส่วนหนึ่งของการจำนำทั่วไป เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นโดยข้อตกลงของคู่สัญญา สิ่งที่ไม่สามารถแบ่งออกได้โดยไม่เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์หลักไม่สามารถเป็นเรื่องอิสระของธุรกรรมได้
ข้อกำหนดสำหรับผู้จำนองคือทรัพย์สินที่เป็นเรื่องของสัญญาต้องอยู่ในกรรมสิทธิ์ของเขาหรืออย่างน้อยก็อยู่ในเขตอำนาจศาลทางเศรษฐกิจ หากวัตถุถูกถอนออกจากการหมุนเวียนหรือสามารถเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนได้ จะไม่อนุญาตให้มีหลักประกันในการเรียกร้องทรัพย์สินดังกล่าว จุดเดียวกันนี้ใช้กับทรัพย์สินที่ไม่สามารถแปรรูปได้
ตามกฎหมายว่าด้วยการจำนอง เรื่องของสัญญาอาจเป็นสิทธิการเช่าก็ได้ หากได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าหรือผู้ที่ใช้วัตถุภายใต้สิทธิการจัดการทางเศรษฐกิจ
การจำนองทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมร่วมกัน ณ เวลาที่สรุปข้อตกลงสามารถจัดตั้งขึ้นได้หากได้รับความยินยอมจากเจ้าของตามกฎหมายทั้งหมด ความยินยอมดังกล่าวต้องทำเป็นหนังสือ ในกรณีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน บุคคลนั้นมีสิทธิจำนองทรัพย์สินที่เป็นของตนโดยไม่ขอความยินยอมจากเจ้าของร่วมรายอื่น
เนื้อหาของสัญญาจำนอง
สัญญาจำนำควรระบุ:
- เรื่องของสัญญาจำนอง;
- การประเมินเรื่องดังกล่าว
- สาระสำคัญของข้อตกลง;
- จำนวนการปฏิบัติตามภาระผูกพันและระยะเวลาของภาระผูกพัน
สัญญาจำนองได้ข้อสรุปตามกฎทั่วไปและหลักการของกฎหมายแพ่ง เอกสารต้องมีข้อมูลเกี่ยวกับเรื่องของข้อตกลง เกี่ยวกับการประเมิน และประเด็นสำคัญอื่นๆ ในการปฏิบัติตามภาระผูกพัน คู่สัญญาอาจระบุเงื่อนไขเฉพาะในเอกสารที่ให้ความเป็นไปได้ในการเรียกเก็บค่าทรัพย์สินจากการยึดสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลนี้ได้รับอนุญาตให้ออกในรูปแบบของข้อตกลงแยกต่างหาก
สัญญาจำนองประกอบด้วยชื่อของวัตถุและสถานที่ที่มันตั้งอยู่ คำอธิบายที่ให้ไว้ในเอกสารต้องเพียงพอที่จะระบุวัตถุ สิทธิ์ซึ่งอยู่บนพื้นฐานว่าวัตถุนั้นเป็นของผู้ให้กู้นั้นถูกสะกดไว้ในเอกสารด้วย หากบุคคลนั้นเป็นสัญญาเช่า จะต้องระบุระยะเวลาของสัญญา
การประเมินเรื่องของสัญญาถูกกำหนดโดยข้อตกลงที่ทำขึ้นโดยคู่สัญญาและกำหนดเป็นเงิน การประเมินวัตถุที่กำลังก่อสร้างดำเนินการตามมูลค่าตลาด
คุณสมบัติบางประการของการจำนอง
ภาระผูกพันที่ค้ำประกันโดยการจำนองระบุไว้ในสัญญาพร้อมกับพื้นฐานสำหรับการเกิดขึ้นและระยะเวลาที่จัดตั้งขึ้น ข้อตกลงอาจกำหนดว่าจำนวนภาระผูกพันทางการเงินจะได้รับการจัดตั้งขึ้นในภายหลัง ในกรณีนี้จำเป็นต้องกำหนดเงื่อนไขในการกำหนดจำนวนภาระผูกพัน
หากตามข้อตกลงของคู่สัญญา การเรียกร้องสามารถดำเนินการได้บางส่วน เงื่อนไขและความถี่ของการชำระเงินจะต้องเข้าสู่สัญญาหากไม่มีการกำหนดจำนวนเงินที่แน่นอนจำเป็นต้องกำหนดเงื่อนไขในการพิจารณา
การจำนองขึ้นอยู่กับการลงทะเบียนของรัฐที่จำเป็น จะมีผลเฉพาะในช่วงเวลาที่มีการทำรายการในทะเบียนของรัฐที่เกี่ยวข้อง ในสารสกัดจากทะเบียนการจำนำอสังหาริมทรัพย์สะท้อนให้เห็นในรูปแบบของภาระผูกพันของสิทธิ์ของเจ้าของในทรัพย์สินนี้หรือทรัพย์สินนั้น
กรณีพิเศษของการจำนองอสังหาริมทรัพย์เป็นการจำนองอพาร์ตเมนต์ รูปแบบการจำนำนี้แพร่หลายหลังจากเริ่มโครงการของรัฐบาลที่มุ่งสนับสนุนประชาชนที่ซื้อที่อยู่อาศัย ภายใต้สัญญาจำนองประเภทนี้ ผู้จำนองจะจำนำอพาร์ตเมนต์เพื่อให้แน่ใจว่าภาระผูกพันทางการเงินที่ได้รับ สัญญาจำนองอพาร์ตเมนต์ลงนามโดยผู้ให้กู้และเจ้าของอพาร์ตเมนต์ การจดทะเบียนสัญญาทำขึ้นภายในระยะเวลาไม่เกินห้าวันทำการ
ประกันเมื่อทำสัญญาจำนอง
เจ้าหนี้มีความสนใจอย่างยิ่งในความจริงที่ว่าทรัพย์สินที่เขาได้รับในฐานะผู้จำนำนั้นปลอดภัยจนกว่าลูกหนี้จะปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินอย่างเต็มที่ ดังนั้นกฎหมายจึงจัดให้มีการประกันภัยในเรื่องของการจำนองต่อความเสี่ยงที่อาจเกิดความเสียหายหรือสูญหายได้ การประกันภัยดังกล่าวเป็นภาคบังคับ ธนาคารมักจะสร้างบริษัทประกันของตนเองขึ้น ซึ่งทำประกันวัตถุของข้อตกลงจำนอง โครงสร้างเหล่านี้บางครั้งเสนอประเภทบริการเพิ่มเติมแก่ผู้กู้ซึ่งนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของต้นทุนโดยรวมและเพิ่มต้นทุนของบริการเงินกู้